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出租自有办公楼，租期3年，一次性收取租金相关会计和税务处理？

公司出租自有的办公楼，年租金12万元，租期3年，2022年1月~2024年12月，并于2022年1月1月一次性收取全部36万元租金（不含税）。

问题：

1、增值税、发票、房产税如何处理？

2、企业所得税如何处理？

3、2022年1月及以后会计如何处理？汇算如何处理？

4、承租方的会计与企业所得税如何处理？

要求：双方均执行新租赁准则，分析与处理时，找到相关的依据。

解答：

一、增值税与发票

依照财税（2016）36号附件1第四十五条以及《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《发票管理办法实施细则》第二十六条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。

因此，企业在2022年1月实际一次性收取租金的时候，应全额确认增值税的纳税义务，并同时按规定开具发票。

如果该办公楼是在营改增之前（2016年5月1日前）取得的，一般纳税人可以采用简易计税，征收率5%；也可以采用一般计税，税率是9%。如果是一般纳税人，且在营改增之后（2016年5月1日后）取得的，只能采用一般计税，税率9%。

如果是小规模纳税人，应采用简易计税，征收率是5%，可以根据承租方的要求开具增值税普通发票或增值税专用发票。

（说明：后续的会计与税务处理，假设出租方为一般纳税人，且采用简易计税）

二、房产税

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。房产税按年计算,分季征收，纳税人应在季度终了15日内申报纳税。

本来上述规定，已经很明确的，即便是一次性收取租金，也应该“按年计算,分季征收”。案例中的租金是一次性收取的，对于从租计征的房产税，按照上述规定应分期缴纳，但是实务中各地税务局执行口径是有差异的。

(1)山东：

根据《鲁地税函【1999】282号》规定，出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金金额全额计算，并一次性缴纳房产税。

很明显，必须按收取的租金收入一次性缴纳房产税。

(2)湖南：

根据《湘地税函【2000】5号》规定，房屋产权单位将房屋使用权限期转让，不论采取何种形式，均属房屋出租行为，应按租金收入计征房产税，应征税款原则上应按租金收入金额一次性全额缴纳，一次性缴纳确有困难的，经县(市、区)税务机关批准后，可分次缴纳。

这个执行政策有点松动，原则上应按租金收入一次性全额缴纳，企业申请，也可以分次缴纳。

(3)厦门：

在厦门市，依照房产租金收入计算的房产税为按期缴纳，公司一次性收取的租金，应在正常租赁期间内分期均匀计算租金收入，并逐期进行纳税申报。

这个政策就很直接告诉纳税人，不用一次性缴纳，均匀分摊，按期缴纳。

(4)陕西

目前陕西省出台的最新房产税实施细则，陕政发〔2022〕15号文件中规定，房产税按年计算,分季征收，纳税人应在季度终了15日内申报纳税。

三、出租方的会计处理以及企业所得税处理

（一）会计处理

1.收到租金

借：银行存款 37.80万元（36×1.05）

贷：预收账款-预收租金 36.00万元

应交税费-简易计税 1.80万元（36×5%）

2.分期确认收入

每月收入=36万元/(3×12)=1万元

借：其他业务收入 1.00万元

贷：预收账款-预收租金 1.00万元

3.每月出租房屋的折旧费计入成本：

借：其他业务成本

贷：累计折旧

（说明：如果是该出租房屋以及转入“投资性房地产”，且采用公允价值计量模式的，每月不需要折旧）

（二）税务处理

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔 2010〕79号)第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

案例中出租方一次性收取三年的租金，满足上述规定，可以按照配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，税务处理可以与会计处理一致，不存在税会差异，不需要做纳税调整。

四、承租方的会计与税务处理

（一）会计处理

1.租赁开始日

借：使用权资产 36.00万元

应交税费-应交增值税（进项税额） 1.80万元

贷：银行存款 37.80万元

（说明：由于承租方在租赁开始日一次性支付所有的租金的，后期不再需要支付租金，会计分录中就没有“租赁负债”，也不需要折现。）

2.在租赁期间按月折旧

借：管理费用等 1.00万元

贷：使用权资产累计折旧 1.00万元

3.租赁期结束退租

借：使用权资产累计折旧 36.00万元

贷：使用权资产

（二）税务处理

1.增值税：承租方收到出租方开具的增值税专用发票的，可以按规定进行抵扣进项税额。

2.企业所得税：由于承租方一次性支付租金，导致会计核算即便是在采用新租赁准则的情况下，依然没有折现以及未确认融资费用分摊等问题，虽然会计核算是通过使用权资产折旧费的名义进入当期损益，但是与税务要求对经营租赁的租金分期扣除的结果是一样的，对于企业所得税的应纳税所得额是没有影响的，因此没有税会差异、不需要做纳税调整。